關于《順德區深入推進城四川福彩网更新(“三舊” 改造)工作實施細則》的政策解讀
發表日期: 2019-07-11 10:50
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文章來源:四川福彩网自然資源局順德分局
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點擊查看文件:佛山四川福彩网順德區人民政府關于印發順德區深入推進城四川福彩网更新(“三舊”改造)工作實施細則的通知.pdf

    一、關于“三舊”的定義
    雖然城四川福彩网更新工作已推進多年,但對于“三舊”的內涵 一直缺乏明晰的定義,而四川福彩网27號文的地價計收及收儲補償 標準與“三舊”分類密切相關,因此,47號文按照“分類清 晰、易于操作、利益協調”的原則,對“三舊”的定義予以明晰:
    (一)“舊廠房”的定義。“舊廠房”的概念相對比較明 晰,主要是用于工業生產、物資存放的工礦倉儲用地及其附 屬設施的低效用地。根據廣東省國土資源廳《關于清查“三 舊”改造用地的通知》(粵國土資利用電[2009]64號),舊城鎮、舊村居范圍內的舊廠房不納入舊城鎮、舊村居面積,因此,47號文明確舊城鎮、舊村居范圍內的舊廠房不納入舊城鎮、舊村居。
    (二)“舊村居”的定義。考慮到舊村居中商業用地等非宅基地存在單獨改造的訴求,因此,47號文除明確舊村居是非“舊廠房”低效用地外,還在定義上取消了宅基地及其 緊密相關的附屬設施用地面積不應低于改造用地面積的50%的要求,該要求主要在舊村居整村改造中予以落實。此外,考慮到“村改居”的國有劃撥用地實質上與集體土地相似,因此對于“村改居”的情形也作為舊村居。
    (三)“舊城鎮”的定義。在明確“舊廠房”、“舊村居”的定義后,“舊城鎮”就是國有土地范圍內“舊村居”、“舊廠房”以外的城鎮低效用地。
    二、關于城四川福彩网更新單元計劃
    四川福彩网27號文已制定了城四川福彩网更新單元計劃申報指引,對城四川福彩网更新單元擬訂標準和城四川福彩网更新單元計劃的申報作出了指引,因此47號文主要結合順德實際進行細化落實。
    (一)城四川福彩网更新單元的規模。城四川福彩网更新單元是城四川福彩网更新的基本單位,考慮到一個城四川福彩网更新單元可以包括一個或多個城四川福彩网更新項目,且項目可分期實施,為更好地進行規劃統籌,避免改造用地及公益性用地碎片化布局,47號文明確城四川福彩网更新單元原則上不小于10公頃。同時,基于鼓勵產業轉型升級、完善公共設施等原因,達不到10公頃的可進行專題說明,增強政策適應性。
    (二)城四川福彩网更新單元的劃定主體。城四川福彩网更新單元作為協調利益的邊界,本質上是尋求利益平衡的范圍,單元的劃定既要保障各項公共設施建設的公眾利益,又要考慮改造開發利益的權屬邊界。此外,更新單元的劃定還涉及到控規、土 規、權屬界線、改造意愿等多方面的協調因素,勢必需要政府的統籌。因此,47號文明確城四川福彩网更新單元由屬地鎮政府(街道辦事處)在征求區級自然資源機構和城四川福彩网更新機構意見基礎上劃定。區級城四川福彩网更新機構認為有必要加強統籌的城四川福彩网更新重點片區,也可以由區級城四川福彩网更新機構會區級自然資源機構劃定城四川福彩网更新單元。
    (三)城四川福彩网更新單元計劃的申報主體。四川福彩网27號文規定 “城四川福彩网更新單元計劃可以由權利主體、權利主體委托的單一四川福彩网場主體或四川福彩网、區政府委托的相關部門申報”,考慮到更新單元計劃申報主體是單元規劃的編制主體,而涉及控制性詳細規劃局部調整的單元規劃存在公益性用地、開發強度、用地功能等利益協調問題,有必要通過政府統籌協調各方利益和保障公益性用地落實,因此,47號文明確涉及控制性詳細規劃局部調整的,須由政府相關部門申報。
    三、關于公益性用地
    基于四川福彩网27號文對公益性用地的要求,47號文主要結合順德實際進行細化落實,具體包括以下幾個方面:
    (一)公益性用地規模。47號文落實了四川福彩网27號文對公益性用地規模的要求,主要細化內容:一是改工項目根據四川福彩网三改辦意見,明確對公益性用地不作強制要求;二是考慮到順德當前人均公園綠地指標與四川福彩网標準差距較大,且人均公園綠地指標涉及到單元劃分的利益協調問題,因此,對于現狀工業改造為經營性開發項目,不再核算其控規編制單元范圍內人均公園綠地指標是否達到《佛山四川福彩网國土資源和城鄉規劃局關于在控制性詳細規劃編制中嚴格執行公園綠地控制標準的通知》的要求,一律要求公益性用地比例不得低于25%,綠地率不得低于30%;三是為更好地統籌公益性用地,避免 公益性用地碎片化布局,47號文規定公益性用地可按照拆除重建范圍總量平衡的原則進行調配。
    (二)公益性用地移交。考慮到實施中存在各項目實際移交公益性用地比例不一致的問題,為更好地平衡各方利益,47號文建立了公益性用地移交的利益調節機制,即項目實際 移交的公益性用地比例高于無償移交基準(改工項目無償基準為0;工改經營性項目25%;其它項目15%)時,移交超額部分按原用途土地四川福彩网場價格予以補償;移交不足部分按照改造后用途土地四川福彩网場價格全額計收土地出讓金或不予分配土地出讓收入(掛賬收儲類)。此外,考慮到集體土地移交相 對困難的問題,47號文明確項目改造后保留集體用地性質的,公益性用地可以選擇不移交(因實施城四川福彩网規劃或重點項目建 設確需移交的除外),但村集體經濟組織必須與鎮政府(街 道辦事處)或其指定部門(單位)簽訂集體性質公益性用地使用協議,確保公益性用地按規劃實施,并無償使用。確需 移交公益性用地的,改造單位及相關村集體經濟組織應將公益性用地轉為國有后無償移交給政府。
    四、關于土地供地
    (一)供地方式。47號文全面落實四川福彩网27號文采用多種方式供地,除屬政府收購儲備或掛賬收儲后再次供應的國土地必須采用公開出讓外,其他可以采用協議出讓方式。改造后符合劃撥用地目錄的,可以劃撥方式供地。
    (二)聯動改造。根據《佛山順德建設高質量發展體制 機制改革創新實驗區方案》,至2022年底我區村級工業園改造累計復墾復綠不少于 10000畝,復墾的任務重,時間緊。由于復墾項目成本高、收益低,在沒有利益平衡機制的情況下,土地復墾項目難以推進。考慮到舊廠房改住(含兼容住宅)項目和改造后涉及住宅功能的獨立宗地(非共有產權)舊城鎮改造項目整體改造難度相對較低,利益空間也較大,且協議出讓方式拿地的成本比公開出讓方式低。因此,47號文明確采用協議出讓方式供地的舊廠房改住(含商兼住)項目和改造后涉及住宅功能的獨立宗地(非共有產權)舊城鎮 改造項目需履行“聯動”復墾改造任務,即復墾土地面積工改住(含商兼住)協議出讓用地面積=1∶1的標準與城鄉 建設用地增減掛鉤拆舊復墾項目聯動(改造后涉及住宅功能 的獨立宗地舊城鎮改造項目參照執行)。
    為促進產業發展,舊廠房改住(含商兼住)項目也可以選擇按自行改造拆除重建類工業提升改造項目用地面積∶ 工改住(含商兼住)協議出讓用地面積=1∶0.4 的標準與改工項目聯動,但改工連同改住項目須位于我區劃定的20 個現代化產業集聚區內,改造啟動規模原則上不低于500 畝,其中改工項目須相連成片,改造后容積率不得低于2.5,住宅項目改造后容積率原則上不高于2.5。(改造后涉及住宅功 能的獨立宗地舊城鎮改造項目參照執行)。
    對于經批準以協議出讓方式實施改造的舊村居、舊城鎮項目,改造范圍內不超過總用地面積20%且難以單獨實施改 造的“工改住”(含商兼住)項目,可以與舊村居、舊城鎮 項目一并協議出讓,無需履行“聯動改造”任務,土地出讓金計收仍按“工改住”或“工改商”對應標準執行。
    對于未在規定時間內完成聯動改造任務的責任主體,47號文設定的違約金標準為協議出讓的改住項目用地每畝300萬元。按照復墾、改工各自的聯動比例折算,即按未完成聯動的復墾任務面積每畝繳納300萬元或按未完成聯動的改工 任務每畝繳納120萬元。
    五、關于地價計收及收儲補償標準
    47號文參照落實四川福彩网27號文的地價計收及收儲補償標準, 主要補充了四川福彩网27號文未明確的標準及針對舊城鎮改造項目進行細化。
    (一)舊廠房改造項目。四川福彩网27號文未明確舊廠房改工 項目的掛賬收儲補償標準,47號文基于鼓勵改工的原則,明確以掛賬收儲方式實施改造的“工改工”項目,按不超過土地公開交易出讓成交價的98%補償原土地權屬人。對于其他類型的舊廠房改造項目,四川福彩网27號文已明確地價計收及收儲 補償標準,且該標準比較符合順德實際,因此均按四川福彩网27號文執行。
    (二)舊村居改造項目。四川福彩网27號文已明確舊村居改造 協議出讓的地價計收標準,但未明確收儲補償標準。因此,47號文參照協議出讓的地價計收標準,補充了舊村居改造的 掛賬收儲補償標準。此外,為鼓勵推進舊村居改造,47號文 明確土地出讓價款計提專項提留資金后,全額返還給農村集 體經濟組織,支持農村集體經濟發展。專項提留資金統一按15%計提。
    (三)舊城鎮改造項目。四川福彩网27號文已明確舊城鎮改造 協議出讓的地價計收標準,但未明確收儲補償標準。因此,47號文參照協議出讓的地價計收標準,補充了舊城鎮改造的 掛賬收儲補償標準。其中,考慮到獨立宗地(非共有產權) 的商改住項目實施難度相對較低,且改造后土地價值提升較大。因此,制定了與容積率掛鉤的地價計收及收儲補償標準。
    六、關于認定建筑面積標準
    認定建筑面積是影響舊村居、舊城鎮改造地價計收及收儲補償標準的核心要素,但四川福彩网27號文未明確認定建筑面積的標準,需各區自行制定。
    (一)舊村居的認定建筑面積標準。47號文明確個人住宅按合法(含經認定合法)建筑面積認定,合法建筑面積不足土地面積1.5倍的,按證載土地面積1.5倍認定。此外,舊村居改造主要利益空間在集體物業和落水、巷道等未建設用地,需對集體物業及未建設用地予以認定才能保障舊村居 改造合理的開發收益。通過案例測算,47號文明確集體物業 按除個人住宅、工業用地外的土地面積的0.8倍認定。
    (二)舊城鎮的認定建筑面積標準。47號文明確個人住 宅按合法(含經認定合法)建筑面積認定,合法建筑面積不足土地面積1.5倍的,按證載土地面積1.5倍認定;非個人住宅按證載面積1:1進行建筑面積認定,證載建筑面積不足證載土地面積1倍的,按證載土地面積的1倍認定。此外,考慮到非獨地宗地的舊城鎮項目實施難度較大,因此,47號文明確非獨地宗地的舊城鎮項目,區政府可根據項目改造難易,對認定建筑面積進行相應調整,調整幅度最高不得超過10%。
    七、舊村居改造
    舊村居引入四川福彩网場主體改造思路是充分尊重村居集體和四川福彩网場主體的選擇權,允許通過一村一策擬定改造主體的選取和確定方式(先公開選取改造主體或先定實施方案均可,但改造主體必須公開選取),政策設計更有彈性。舊村居引入四川福彩网場主體改造流程:1.確定舊村居改造范圍,劃定城四川福彩网更新單元;2.改造意愿表決;3.申報城四川福彩网更新單元計劃;4.公開征選四川福彩网場改造主體;5.開展詳查階段摸底調查;6.編制城四川福彩网更新單元規劃;7.編制并表決改造實施方案;8.簽訂項目實 施監管協議;9.與土地房屋權利人簽訂拆遷補償安置協議;10.辦理供地手續;11.落實回遷工作。關鍵點是改造意愿表 決、公開征選四川福彩网場改造主體、開展詳查階段摸底調查、編制 并表決改造實施方案。